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许菲菲3月份凭借销售端发力守住十强席位

配资百科 2021-04-26 10:38:09
许菲菲3月份凭借销售端发力守住十强席位。

  近年来,金地为了冲刺规模,选择大幅降低权益占比以实现规模增长,如今,不断走弱的盈利指标跟不上规模增长的步伐,成为了金地规模增长中付出的“代价”。

  4月19日,金地集团召开了2020年度业绩说明会。

  虽然“平衡发展观”一词在会上多次被管理层提及,但金地依然难逃盈利能力走弱的困境。

  年报显示,2020年金地实现签约销售金额2426.8亿元,同比增长15.2%;实现营业收入839.82亿元,同比上升32.4%;归母净利润103.98亿元,同比仅增长3.2%,增幅较2019年同期缩小21个百分点。

  第三方数据显示,2020年金地合约销售额排名行业13名,距离十强门槛依然存在近360亿元的差距。2021年开局,其加大马力重回十强,随后2、3月份凭借销售端发力守住十强席位。金地的回归,也意味着“招保万金”时隔多年后终于齐聚十强。

  权益土储占比低

  不同于一些利用杠杆去撬动规模的房企,金地选择降低权益比例的方式扩大规模。

  2016年,金地以1006.3亿元的销售金额勉强跻身“千亿阵营”,但对其来说,千亿之后的发展后劲明显不足。数据显示,2018年-2020年间,金地销售金额一直在“招保万金”中排名垫底。

  为了缩小与其他“三兄弟”的差距,金地加快了拿地步伐。

  2016年-2020五年间,金地的新增土地储备分别为533万平方米、1300万平方米、1072万平方米、1688万平方米、1657万平方米;总土储面积分别为2950万平米、3770万平米、4400万平米、5233万平米、6036万平米。

  然而,这些新增土储的真实含金量并不高。其对应权益土储分别为1500万平米、1930万平米、2300万平米、2802万平米、3203万平方米,权益占比分别为50.8%、51.2%、52.3%、53.5%、53.1%,这一比例明显低于同档位房企。

  引入合作伙伴共同出资拿地是导致金地许菲菲3月份凭借销售端发力守住十强席位权益土储比例低的原因之一,虽然合作拿地可以共担风险,但是过低的权益土储也拖累了金地的盈利能力。

  2020年,金地不仅归母净利增速低于营收增速,而且毛利率也出现了下滑至33.56%,同比降低7.7%。

  对于金地权益占比过低对公司的影响,贝壳研究院研报认为,“金地权益占比低于同档位房企平均水平,低权益占比将会影响房企实际利润水平,金地在未来项目运营中存在主导权降低与利润下滑的风险。”

  华北地区增收不增利

  年报显示,2020年金地实现营业收入增长主要是由于结算规模增长。报告期内,房地产业务结转收入751.78亿元,同比增长30.99%。

  分区域看,华北、西部、东北、东南的营业收入及营业成本分别较上年增长幅度较大。年报中解释称,主要由于该区域房地产项目结算面积增长;华中区域的营业收入及营业成本分别较上年下降幅度较大,主要是由于该区域房地产项目结算面积减少。

  华南和东南区域为金地分别贡献了29.4%和23.1%的营收,同比增幅分别为14.78%、77.98%,但毛利率却比上年分别减少4.21个百分点和12.05个百分点。

  其中,营收增幅最大的华北区域,毛利率却出现下滑。财报显示,2020年,华北地区实现营业收入许菲菲3月份凭借销售端发力守住十强席位75.3亿元,较2019年同比增长149.62%,营业成本49.39亿元,同比增长198.61%,毛利率减少10.76个百分点。

  对此,管理层表示,“华北区域2020年结转毛利率34.41%,毛利率水平表现尚可,金地在北京、济南、石家庄等地项目表现收益情况表现较好,但受京津冀市场调整影响,毛利率同比有所下滑。”

  谈及如何扭转毛利率下滑的局面,管理层表态,“首先在投资上始终保持严谨与审慎,其次在产品力、成本上持续提升竞争力,实现更多溢价。再许菲菲3月份凭借销售端发力守住十强席位者在营销上,严控分销使用,节约营销费用。最后在销售策略上,因城施策,通过制定合理的销售策略,开展销售行动,实现销售与利润的均衡增长。”

  “三道红线”全部达标

  与利润缩水不同的是,在财务方面,金地是为数不多保持从未“踩线”的“三好生”。

  面对“三道红线”行业融资监管新规,金地集团董事长凌克称,公司始终坚持平衡发展观及稳健的财务政策,注意控制负债风险,在历史上也未突破过“三道红线”指标。

  截至2020年末,金地剔除预收款后的资产负债率为68.5%,净负债率为62.5%,非受限现金短债比为1.21。三项指标全部达标,稳居“绿档”企业。

  另外,2020年,金地持有货币资金共计541.97亿元,其中受限资金为0.35亿元,剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数约1.21倍。

  未来融资计划方面,管理层表示,“债务增速将控制在15%之内,在国家‘三道红线’等房地产行业管控要求的指导下,合理管控负债规模的增长,同时合理搭配公开和非公开、境内和境外等融资模式的占比。”



金地集团股票行情:


● 短期趋势:前期的强势行情已经结束,投资者及时卖出股票为为宜。

● 中期趋势:正处于反弹阶段。

● 长期趋势:迄今为止,共48家主力机构,持仓量总计1.41亿股,占流通A股3.13%

综合诊断:近期的平均成本为11.95元,股价在成本下方运行。空头行情中,目前正处于反弹阶段,投资者可适当关注。该股资金方面呈流出状态,投资者请谨慎投资。该公司运营状况良好,多数机构认为该股长期投资价值较高。

    标签: 许菲菲

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